Box 3 en vastgoed: hoe wordt je vastgoed belast?

Vastgoed dat je bezit buiten je eigen woning valt in de meeste gevallen onder box 3 van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst belast niet de werkelijke huurinkomsten, maar een forfaitair rendement op basis van de geschatte waarde van het vermogen. Dit maakt box 3 fundamenteel anders dan box 1 of box 2.

Wat valt er onder box 3 bij vastgoed?

Niet al je vastgoed wordt automatisch in box 3 belast. De indeling hangt af van hoe je het vastgoed gebruikt en hoe je het bezit.

Vastgoed dat doorgaans in box 3 valt:

• Een tweede woning of vakantiewoning die je zelf (deels) gebruikt
• Verhuurde woningen die je als particulier bezit
• Onbebouwde grond die je als privépersoon aanhoudt
• Vastgoed dat je via een niet-zakelijke constructie bezit

Uitzonderingen die buiten box 3 vallen:

• De eigen woning (primaire woonplaats) valt in box 1
• Vastgoed dat deel uitmaakt van een onderneming valt in box 1 of box 2
• Vastgoed in een BV wordt belast via vennootschapsbelasting en aanmerkelijk belang (box 2)

Hoe berekent de Belastingdienst de belasting?

Box 3 werkt via een forfaitair systeem. Dat betekent dat de fiscus een verondersteld rendement toerekent aan je vermogen, ongeacht wat je werkelijk ontvangt of verdient.

De grondslag: WOZ-waarde

Voor vastgoed in box 3 geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en bepaalt mee wat er in de grondslag voor box 3 wordt meegenomen.

Leegwaarderatio bij verhuurde woningen

Voor verhuurde woningen geldt een aanpassing via de zogenoemde leegwaarderatio. Hierdoor wordt de WOZ-waarde verminderd met een bepaald percentage, omdat verhuurde woningen in de vrije markt doorgaans minder waard zijn dan leegstaande woningen. De hoogte van de aanpassing hangt af van de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde.

Box 3 versus andere belastingboxen voor vastgoed

Het Kerstarrest en de onzekere toekomst van box 3

In 2021 oordeelde de Hoge Raad in het zogenoemde Kerstarrest dat het forfaitaire stelsel van box 3 in strijd is met het Europees eigendomsrecht, wanneer het werkelijke rendement lager uitvalt dan het forfaitaire rendement. Sindsdien is de wetgeving rondom box 3 in beweging.

De overheid werkt aan een nieuw stelsel gebaseerd op werkelijk rendement. Zolang dit nieuwe stelsel nog niet volledig van kracht is, wordt er gewerkt met overgangsregelingen. Dit heeft directe gevolgen voor vastgoedbeleggers, omdat het onduidelijkheid geeft over de uiteindelijke belastingdruk.

Wat betekent dit voor vastgoedbezitters?

• Lopende bezwaarprocedures kunnen relevant zijn voor teruggave
• De waardering en het toegerekende rendement op vastgoed kunnen veranderen
• Een overstap naar een BV-structuur is voor sommige beleggers fiscaal interessanter geworden

Aftrekposten en kosten in box 3

Een belangrijk verschil met box 1 is dat werkelijke kosten zoals onderhoudskosten, hypotheekrente op verhuurde panden of beheerskosten in box 3 niet direct aftrekbaar zijn. Box 3 werkt op basis van nettovermogen: schulden die zijn aangegaan voor het vastgoed verminderen wel de grondslag, maar overige kosten tellen niet mee.

Schulden en box 3:

• Hypotheekschuld op verhuurde panden vermindert de vermogensgrondslag
• Alleen schulden boven een bepaalde drempel worden meegeteld
• De rente op deze schulden is niet apart aftrekbaar in box 3

Veelgestelde vragen

Moet ik huurinkomsten opgeven in box 3?

Huurinkomsten als zodanig worden niet opgegeven in box 3. De Belastingdienst belast het vermogen zelf via een forfaitair rendement, niet de daadwerkelijke ontvangen huur. De WOZ-waarde van het pand telt mee in je vermogensgrondslag.

Telt een vakantiewoning ook mee in box 3?

Ja, een vakantiewoning die je (deels) zelf gebruikt valt in vrijwel alle gevallen in box 3. De volledige WOZ-waarde wordt meegenomen, ook als je het pand een deel van het jaar verhuurt.

Kan ik vastgoed in een BV onderbrengen om box 3 te vermijden?

Vastgoed in een BV valt buiten box 3 en wordt belast via de vennootschapsbelasting en aanmerkelijk belang. Of dit fiscaal voordelig is, hangt sterk af van de omvang van je portefeuille, je persoonlijke situatie en de toekomstige belastingplannen.

Wat is de leegwaarderatio en waarom is die relevant?

De leegwaarderatio is een correctiefactor op de WOZ-waarde voor verhuurde woningen. Omdat verhuurde woningen minder vrij verkoopbaar zijn, mag de grondslag in box 3 lager worden vastgesteld. De exacte factor is afhankelijk van de verhouding tussen huur en WOZ-waarde.

Verandert de belasting op vastgoed in box 3 de komende jaren?

De kans is groot dat de regels veranderen als gevolg van de overgang naar een stelsel op basis van werkelijk rendement. Het is verstandig om de ontwikkelingen actief te volgen en tijdig je fiscale structuur te evalueren.

---

Wil je weten hoe jouw vastgoedportefeuille er fiscaal voor staat onder de huidige en toekomstige box 3-regels? Vraag een Aquier-analyse aan en krijg inzicht in je situatie.